Жилищные споры → Выселение с правом требования

Признание права пользования жилым помещением

Выселение с правом требования

Статья 30 ЖК РФ предоставляет собственнику права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом в соответствии с его назначением и пределами его использования, в том числе право предоставить его во владение и (или) пользование гражданину и юридическому лицу на основании гражданско-правовых сделок.

Основания для приобретения права пользования жилым помещением членами семьи собственника практически полностью перешли в новый Кодекс из ЖК РСФСР, но при этом возникновение этого права законодатель ставит в зависимость от возникновения либо прекращения семейных отношений между собственниками и вселяемыми им жильцами. А вот порядок прекращения права пользования жилым помещением для тех жильцов, с которыми прекращены семейные отношения с собственником ( главным образом – супружеские) принципиально отличается от существовавшего ранее.

В соответствии с п.4 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Однако данная норма имеет довольно условный характер, поскольку содержит большое количество оговорок. Так, если у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Другими словами, если бывший супруг не состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи с чем ему не может быть предоставлено отдельное жилое помещение по договору социального найма, кроме того, у бывшего супруга отсутствуют денежные средства, дающие ему возможность приобрести жилое помещение по договору купли-продажи либо на основании иной гражданско-правовой сделки, такой бывший супруг вправе обратиться в суд с требованием о признании права пользования жилым помещением, принадлежащем другому супругу, на определенный срок.

При разрешении спора о сохранении права пользования на определенный срок суд будет учитывать все заслуживающие внимания обстоятельства. При этом закон не указывает, какие конкретно обстоятельства являются определяющими. Можно предположить, что на практике при разрешении дел данной категории суды будут руководствоваться традиционным перечнем заслуживающих внимания обстоятельств: состояние здоровья, возраст, характеристика жилого помещения, удаленность от места работы, учебы, либо медицинский учреждений.

В случае установления судебным решением бывшему члену семьи срока пользования жилой площадью собственника за ним сохраняются все права и обязанности, возникшие до прекращения семейных отношений, а по окончании установленного судом срока бывший член семьи собственника обязан выселиться из занимаемого жилого помещения, в противном случае такое выселение будет осуществляться в судебном порядке.

Законодатель предусмотрел определенные преимущества для бывших членов семьи собственника, перед которыми собственник несет алиментные обязательства: по их требованию решением суда на собственника может быть возложена обязанность обеспечить данных лиц иным жилым помещением. К примеру, если развод оформляется супругами, один из которых-собственник жилого помещения – является трудоспособным, а супруг, подлежащий выселению,-нетрудоспособным и в его пользу с трудоспособного супруга взыскиваются алименты - нетрудоспособный супруг вправе в судебном порядке требовать об обязании собственника предоставить ему другое жилое помещение.

На первый взгляд, приведенные нормы направлены исключительно на максимальную защиту бывших членов семьи и ущемляют права собственника. Однако ст.31 ЖК РФ содержит правило, которое является своего рода защитой против возможных злоупотреблений со стороны выселяемых бывших членов семьи. Так, согласно п.5 ст.31 ЖК РФ до истечения установленного судом срока, в течение которого сохраняется право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, такое право может быть прекращено одновременно с прекращением права собственности на данное помещение или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранением такого права, на основании решения суда.

Как это будет выглядеть на практике? Допустим, на основании вступившего в законную силу решения суда бывший супруг сохраняет за собой на срок 3 месяца право пользования площадью, принадлежащей на праве собственности другому супругу. Через месяц после вступления решения суда в законную силу собственник продает свою квартиру другому лицу- и право собственности бывшего члена семьи прекращается одновременно с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения.

Принципиальные изменения внесены в порядок отселения собственников из жилых помещений в связи с изъятием соответствующих земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе при сносе аварийных жилых домов. Новый ЖК РФ устанавливает специальную процедуру отселения, при которой собственник должен быть уведомлен в письменной форме не менее чем за год до предстоящего изъятия принадлежавшего ему жилого помещения о принято органом государственной власти или органом местного самоуправления решении об изъятии площади, а также о дате регистрации такого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Изъятие жилого помещения у собственника будет осуществляться путем выкупа. При этом п.п.6,7 ст.32 ЖК РФ говорят о том, что условия выкупа жилых помещений должны определяться в каждом конкретном случае путем заключения соглашения между собственником жилого помещения и, соответственно, Российской Федерацией, субъектом РФ либо муниципальным образованием, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок. В такие соглашения в обязательном порядке включаются условия об определении выкупной цены жилого помещения, которая включает в себя рыночную стоимость жилого помещения ( будет определяться специальными организациями, имеющими лицензию а данный вид деятельности) плюс убытки, которые собственник понесет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на него, досрочным прекращением всех обязанностей перед третьими лицами, включая упущенную выгоду.

В настоящий момент порядок заключения таких соглашений не определен, но очевидно, что процедура отселения собственников станет довольно сложной, длительной и при отсутствии четко отлаженного механизма, который должен быть отрегулирован на уровне нормативных актов субъектов РФ, повлечет много вопросов, связанных с возможностью защиты прав владельцев жилых помещений. До момента урегулирования механизма отселения Москва продолжает использовать процедуру выселения собственников путем предоставления других благоустроенных жилых помещений. Такая возможность предусмотрена п.8 ст.32 ЖК РФ, в соответствии с которым по соглашению сторон собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение взамен изымаемого с условием зачет в его стоимости в выкупную цену. В настоящее время такой порядок является более эффективным и в большей степени гарантирующим собственнику обеспеченность жильем. Как данные проблемы будут решаться на практике- решать субъектам РФ.